土地と道路の関係

接道義務

都市計画区域内の土地では、建築基準法により少なくとも「2ｍ以上」、「幅員4ｍ以上」の道路に接していなければ住宅建築が認められていません。これを「接道義務」と言います。

しかし、実際の幅員が4ｍ未満のものも多い為、建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前、すでに建築物が建ち並んだ幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁（市町村長または都道府県知事）が指定したものについては、建築基準法の道路として扱うこととしてます。これを一般に「2項道路」と言い、この2項道路に2ｍ以上接している場合は建築が可能です。

【建て替えの場合】
現行の建築基準法に則し、道路幅を広げるため土地をセットバック（後退）する必要があります。

敷地のセットバック

2項道路に面する敷地に住宅を建てる場合、原則として道路の中心線から2ｍ後退した線を道路の敷地の境界線として取り扱います。これを一般に「敷地のセットバック（後退）」と言います。これは、消防車や救急車が通れるようにするためであり、救助活動をスムーズに行うために定められた法律です。道路中心線から2ｍ以内の部分は敷地面積に含まないため、建ぺい率や容積率にも影響してきますので、注意が必要です。

市町村よっては、セットバック費用に関する補助金を給付する制度があります。市町村に確認しましょう。

向かい側が川や崖の場合

道路の向かい側が河川や崖、線路などの場合は、先ほどのように中心線から2ｍ後退するのではなく、幅員を河川や崖などと道路との境界線から4ｍ確保できるよう、敷地との境界線を後退させます。

土地探しにおいて、建築基準法上の道路に2ｍ以上接しているか、また敷地のセットバックが必要な場合、どのくらいのセットバックが必要になるのか確認しておく事が大切です。

セットバックした土地の所有権

セットバックした土地は、

• そのまま私有地として所有
• 地方自治体へ寄付
• 地方自治体が買取

のいずれかに分けられます。しかし、買い取って頂けるケースはほとんど無く、寄付するケースでも中には受け取ってももらえない場合もあります。

またセットバックした土地が私有地のままの場合でも、花壇や植木鉢、自転車置き場として使用していると違法となりますので、自由にできない土地と認識しておきましょう。

福山市の場合

福山市は、セットバックに関する補助金制度はありません。

セットバックした土地が市道として認定される場合、買取りや寄付として市が管理する事になりますが、希なケースのようです。セットバックした土地は私有地として自己管理する必要があります。

セットバックした土地の固定資産税

セットバックした土地を『道路』として不特定多数の人が使用し、県や市町村が県道や市道と認定した場合、固定資産税は非課税対象になります。

しかし自動的に免除になるわけではなく、市へ申告が必要です。非課税の適用を受けるには、土地の謄本やセットバック部分の面積が分かる地積測量図、その他、役所が指定する書類を用意して申告しましょう。

福山市の場合

セットバックした土地が県道や市道として認定された場合、セットバックした土地は固定資産税の非課税対象になりますが、希なケースのようです。所有権と同様、気になる場合は市役所で相談しましょう。

土地の道路の関係性・敷地のセットバックに関してご理解頂けたでしょうか。
あまり聞き慣れない言葉ですが、住宅用地の購入を検討する中で物件概要に「要セットバック」などと、記入されている場合があります。見落とさないように注意しましょう。
現地を確認した際「前面道路が少し狭いかな？」と感じた場合は、不動産会社や市の道路台帳を確認しましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました♩